Đo khả năng phục hồi của thịt thà BĐS
Tại Hội thảo "Triển vọng phục hồi của thịt thà đình chỉ sản" do Báo Đầu tư và công ti Cushman & Wakefield tổ chức cuối tuần qua tại TP. HCM , các chuyên gia đình chỉ sản ý rằng , với nhiều chính sách trợ giúp được ban hành , thịt thà đình chỉ sản ( BĐS ) được tràn đầy hy vọng sẽ có những biến chuyển hăng hái trong những tháng cuối năm 2013.
"Giá BĐS vẫn chưa chạm đáy"
Các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò rất quan yếu trong việc mua lại nợ xấu. Do vậy , cần nâng cao tính hấp dẫn của thịt thà BĐS Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo ông Chris Brown , giám đốc điều hành công ti Cushman & Wakefield , Việt Nam phải chuyển nợ xấu dựa trên giá trị thịt thà , mà không phải là giá trị gốc. Như vậy , cần phải có tiêu chí rõ ràng thế nào là nợ xấu , rõ ràng giá thành các gói nợ xấu và bán các gói này. Hiện giá BĐS vẫn chưa chạm đáy , nên cần phải rõ ràng lại. Theo tôi , cần phải tăng thêm tiền và quyền cho VAMC. VAMC là bước đệm và các ngân hàng thương nghiệp cần có hoạt động tham vấn chuyên nghiệp. Nhân ốc không chỉ giản đơn là mua bán mà có nhiều cách để tôn giá trị của nó.
"Một măng non BĐS mới kiện khang sắp xuất hiện"
Theo nghiên cứu của Dragon Capital , tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. HCM đã lên tới 70.000 căn hộ , tức mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao du. Ví như mức giá nhàng nhàng là 1 , 5 tỷ đồng/căn , thì ước lượng tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Hưng thịnh chuyên gia đã ước lượng rằng , để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít ra 7 năm.
sự thực , trong tình trạng của thịt thà BĐS nước ta hiện nay , không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tháo gỡ có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn cho thị trường" , vì mới chỉ có thịt thà BĐS chịu thương chịu khó khăn về vốn khi quốc gia kiềm chế tình cảm lạm phát , chứ chưa nhìn thấy khả năng thịt thà BĐS tạo ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Hưng thịnh người nói rằng , quyết nghị 02 là văn bản giải cứu thịt thà BĐS , cho không nhà đầu tư BĐS , nói như vậy là không ngay thẳng. Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của quốc gia vào thịt thà , trong đó , một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người cần lao. Hướng của quyết nghị cũng không chú ý chỉ cho các doanh nghiệp , đó là hướng nhằm chắc chắn tìm lối ra cho các có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn của nền kinh tế đất nước hiện nay. Để thực hành tốt quyết nghị 02 , các cơ quan quản lý quốc gia ở Trung ương , cũng như xứ sở cần quý trọng nguyên tắc phân tích minh bạch và công bình. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thịt thà BĐS đang yếu ớt hiện nay.
chúng ta hãy xem khủng hoảng thịt thà BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh , một măng non BĐS mới kiện khang sắp hiện ra. Quyết nghị 02 như một phương án đỡ đẻ tốt , cô đỡ cụt ngủn là các cơ quan quản lý quốc gia và các cán bộ quản lý quốc gia. Ví như cô đỡ làm tốt nghiệp vụ thì thịt thà BĐS mới có thời cơ kiện khang trong tương lai.
"BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư"
Thị trường Việt Nam có những đặc thù riêng , quan điểm trợ giúp thịt thà cần phải được nghiên cứu thấu suốt , gắn liền với đặc thù riêng đó. Việc trợ giúp thịt thà khi mà giá BĐS vẫn đang quá cao ( không phản ánh đúng tiền lương đầu người ) kiên cố tiếp chuyện chắc chắn niềm tin cho các cơn sốt BĐS tiếp theo.
vấn đề thực hành các dự án nhà ở xã hội , chuyển đổi dự án nhà ở thương nghiệp sang nhà ở xã hội cũng có những vướng mắc trong việc đưa ra tiêu chí thực hành , đối tượng nào được chuyển đổi dự án , cũng như việc giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi. Cần phải có quy hoạch , kế hoạch thận trọng và kiểm tra , giám sát chặt trong việc chuyển đổi này , tránh tình trạng doanh nghiệp đổ xô xin chuyển đổi dự án nhằm tranh thủ hưởng lợi các chính sách ưu đãi trước mắt mà quên đi vấn đề căn bản , cốt lõi là góp phần thực hành chính sách nhà ở và khơi thông thịt thà đình chỉ sản.
Với sự sinh ra và đi vào hoạt động của mô hình quỹ đầu tư BĐS từ ngày 1/7/2013 theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính , thịt thà BĐS Việt Nam giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS. Các chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS sẽ là tâm điểm chú ý cho các nhà đầu tư cả cá nhân chủ nghĩa , tổ chức tham gia thịt thà BĐS bởi tính hấp dẫn của mô hình này.
Với khung pháp lý sắp xếp , giám sát chặt , tiền lương từ quỹ đầu tư BĐS mang lại rất cao và tự do tương đối yên ổn , mức tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn hấp dẫn hơn nhiều so với các loại quỹ cổ phiếu , trái khoán. Theo quy định thì quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hành trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó , cùng với quá trình tái kiến trúc chung của toàn bộ nền kinh tế thì kiên cố thịt thà BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời kì tới.
"Gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác"
Đặc biệt , sẽ có sự tham gia của các NHTM khác , trong đó có ngân hàng Xây dựng trong việc cung ứng các service liên tưởng như bảo lĩnh , mảnh toán... Đồng thời , tham gia một phần nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp liên tưởng đến BĐS. Ngân hàng Xây dựng có sản phẩm tập trung lớn nhất vào các doanh nghiệp ngành làm ra VLXD và các nhà thầu với hoàn cảnh là chủ đầu tư ký kết với các nhà thầu , các nhà thầu ký kết với các chức vụ làm ra , cung ứng VLXD. Đồng thời , chủ đầu tư có một ngân hàng ký xác nhận bảo lĩnh tín dụng hoặc cấp tín dụng. Tiếp theo , chúng ta nhắm đến cung cấp vốn cho khách hàng cá nhân chủ nghĩa mua nhà ở. Như vậy , gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác , tạo tiền đề phóng thích hàng tồn kho không chỉ BĐS mà cả VLXD , việc làm cho nhà thầu…
Việt Nam đưa ra consortium nợ xấu hiện khoảng 6% , nhưng các tổ chức khác của thế giới nói là 10%. Ví như chỉ dựa vào consortium trong sổ sách , giá trị gốc , thì rất khó để công ti mua bán nợ VAMC giải quyết tài sản phát mãi , bởi consortium trong sổ sách mộng ảo , dẫn đến định giá không chuyên nghiệp. Vì thế , tài sản phát mãi rất có xác xuất phải bán thấp hơn giá trị sổ sách từ 30 - 40%. Ví như số tài sản này không được bán trong vòng 4 - 5 năm tới , thì thịt thà sẽ rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , quá trình phục hồi sẽ chậm và kéo dài hơn. Nhìn sang các nước trong khu vực , chả hạn Thái Lan đã bán nợ xấu 1 USD với giá 25 cent vào năm 2007. Thị trường Thái Lan đã nhanh chóng được phục hồi. Điều đáng nói là 45% nợ xấu của Thái Lan thời khắc đó nằm ở BĐS. Làm chi để giải quyết kho BĐS giá cao và làm chi để tăng cung phân khúc BĐS giá rẻ phục vụ người ốm nhu cầu ở của người cần lao là những việc được đặt ra vào cuối năm trước. Nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương nghiệp , mà có xác xuất ước lượng có khoảng 50% từ nguồn tiền góp tiền của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính do vậy , nhiều nhà đầu tư phàn nàn rất thảm thiết về giá BĐS tụt dốc , nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng chống đối giữa các doanh nghiệp và người góp tiền đang xảy ra khá phổ thông ở nhiều nơi. Chính do vậy , nợ xấu ước lượng từ các ngân hàng thương nghiệp trong BĐS tồn đọng vẫn được ước lượng chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng , nhưng nhiều quan điểm ý rằng , nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Hơn nữa , nhiều nhà đầu tư BĐS kêu lỗ , nhưng số liệu thực lại cho thấy , vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc thù này có xác xuất coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh dinh BĐS nhà ở. Với các quyết sách cụt ngủn về giảm thuế đang chờ quốc hội coi xét quyết định trong kỳ họp này và gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm vừa được Chính phủ ban hành , thịt thà BĐS được tràn đầy hy vọng sẽ có những biến chuyển hăng hái trong những tháng cuối năm 2013. Gói 30.000 tỷ đồng nhắm đến một số đối tượng nhất mực , nhưng có ý nghĩa lớn hơn nhiều so với consortium không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả , vì từ gói trợ giúp này , sẽ huy động được nguồn lực 20% vốn tự cóc gặm khách hàng mua nhà và 30% vốn tự cóc gặm doanh nghiệp làm vốn đối ứng khi vay vốn đầu tư.
"Giá BĐS vẫn chưa chạm đáy"
Các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò rất quan yếu trong việc mua lại nợ xấu. Do vậy , cần nâng cao tính hấp dẫn của thịt thà BĐS Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Theo ông Chris Brown , giám đốc điều hành công ti Cushman & Wakefield , Việt Nam phải chuyển nợ xấu dựa trên giá trị thịt thà , mà không phải là giá trị gốc. Như vậy , cần phải có tiêu chí rõ ràng thế nào là nợ xấu , rõ ràng giá thành các gói nợ xấu và bán các gói này. Hiện giá BĐS vẫn chưa chạm đáy , nên cần phải rõ ràng lại. Theo tôi , cần phải tăng thêm tiền và quyền cho VAMC. VAMC là bước đệm và các ngân hàng thương nghiệp cần có hoạt động tham vấn chuyên nghiệp. Nhân ốc không chỉ giản đơn là mua bán mà có nhiều cách để tôn giá trị của nó.
"Một măng non BĐS mới kiện khang sắp xuất hiện"
Theo nghiên cứu của Dragon Capital , tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. HCM đã lên tới 70.000 căn hộ , tức mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao du. Ví như mức giá nhàng nhàng là 1 , 5 tỷ đồng/căn , thì ước lượng tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Hưng thịnh chuyên gia đã ước lượng rằng , để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít ra 7 năm. sự thực , trong tình trạng của thịt thà BĐS nước ta hiện nay , không nên dùng từ "giải cứu" mà chỉ nên dùng từ "tháo gỡ có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn cho thị trường" , vì mới chỉ có thịt thà BĐS chịu thương chịu khó khăn về vốn khi quốc gia kiềm chế tình cảm lạm phát , chứ chưa nhìn thấy khả năng thịt thà BĐS tạo ra khủng hoảng tài chính quốc gia. Hưng thịnh người nói rằng , quyết nghị 02 là văn bản giải cứu thịt thà BĐS , cho không nhà đầu tư BĐS , nói như vậy là không ngay thẳng. Chúng ta phải xem đây là sự can thiệp cần thiết của quốc gia vào thịt thà , trong đó , một dung lượng khá lớn của chính sách tập trung vào giải quyết nhà ở cho người cần lao. Hướng của quyết nghị cũng không chú ý chỉ cho các doanh nghiệp , đó là hướng nhằm chắc chắn tìm lối ra cho các có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn của nền kinh tế đất nước hiện nay. Để thực hành tốt quyết nghị 02 , các cơ quan quản lý quốc gia ở Trung ương , cũng như xứ sở cần quý trọng nguyên tắc phân tích minh bạch và công bình. Mọi tư duy về tư lợi đều làm hại chung cho thịt thà BĐS đang yếu ớt hiện nay.
chúng ta hãy xem khủng hoảng thịt thà BĐS hiện nay như đang trong cơn đau sinh , một măng non BĐS mới kiện khang sắp hiện ra. Quyết nghị 02 như một phương án đỡ đẻ tốt , cô đỡ cụt ngủn là các cơ quan quản lý quốc gia và các cán bộ quản lý quốc gia. Ví như cô đỡ làm tốt nghiệp vụ thì thịt thà BĐS mới có thời cơ kiện khang trong tương lai.
"BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư"
Thị trường Việt Nam có những đặc thù riêng , quan điểm trợ giúp thịt thà cần phải được nghiên cứu thấu suốt , gắn liền với đặc thù riêng đó. Việc trợ giúp thịt thà khi mà giá BĐS vẫn đang quá cao ( không phản ánh đúng tiền lương đầu người ) kiên cố tiếp chuyện chắc chắn niềm tin cho các cơn sốt BĐS tiếp theo. vấn đề thực hành các dự án nhà ở xã hội , chuyển đổi dự án nhà ở thương nghiệp sang nhà ở xã hội cũng có những vướng mắc trong việc đưa ra tiêu chí thực hành , đối tượng nào được chuyển đổi dự án , cũng như việc giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi. Cần phải có quy hoạch , kế hoạch thận trọng và kiểm tra , giám sát chặt trong việc chuyển đổi này , tránh tình trạng doanh nghiệp đổ xô xin chuyển đổi dự án nhằm tranh thủ hưởng lợi các chính sách ưu đãi trước mắt mà quên đi vấn đề căn bản , cốt lõi là góp phần thực hành chính sách nhà ở và khơi thông thịt thà đình chỉ sản.
Với sự sinh ra và đi vào hoạt động của mô hình quỹ đầu tư BĐS từ ngày 1/7/2013 theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính , thịt thà BĐS Việt Nam giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS. Các chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS sẽ là tâm điểm chú ý cho các nhà đầu tư cả cá nhân chủ nghĩa , tổ chức tham gia thịt thà BĐS bởi tính hấp dẫn của mô hình này.
Với khung pháp lý sắp xếp , giám sát chặt , tiền lương từ quỹ đầu tư BĐS mang lại rất cao và tự do tương đối yên ổn , mức tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn hấp dẫn hơn nhiều so với các loại quỹ cổ phiếu , trái khoán. Theo quy định thì quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hành trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó , cùng với quá trình tái kiến trúc chung của toàn bộ nền kinh tế thì kiên cố thịt thà BĐS Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời kì tới.
"Gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác"
Đặc biệt , sẽ có sự tham gia của các NHTM khác , trong đó có ngân hàng Xây dựng trong việc cung ứng các service liên tưởng như bảo lĩnh , mảnh toán... Đồng thời , tham gia một phần nguồn vốn tín dụng cho các doanh nghiệp liên tưởng đến BĐS. Ngân hàng Xây dựng có sản phẩm tập trung lớn nhất vào các doanh nghiệp ngành làm ra VLXD và các nhà thầu với hoàn cảnh là chủ đầu tư ký kết với các nhà thầu , các nhà thầu ký kết với các chức vụ làm ra , cung ứng VLXD. Đồng thời , chủ đầu tư có một ngân hàng ký xác nhận bảo lĩnh tín dụng hoặc cấp tín dụng. Tiếp theo , chúng ta nhắm đến cung cấp vốn cho khách hàng cá nhân chủ nghĩa mua nhà ở. Như vậy , gói 30.000 tỷ đồng tạo ra đòn bẩy tài chính của rất nhiều nguồn khác , tạo tiền đề phóng thích hàng tồn kho không chỉ BĐS mà cả VLXD , việc làm cho nhà thầu… Việt Nam đưa ra consortium nợ xấu hiện khoảng 6% , nhưng các tổ chức khác của thế giới nói là 10%. Ví như chỉ dựa vào consortium trong sổ sách , giá trị gốc , thì rất khó để công ti mua bán nợ VAMC giải quyết tài sản phát mãi , bởi consortium trong sổ sách mộng ảo , dẫn đến định giá không chuyên nghiệp. Vì thế , tài sản phát mãi rất có xác xuất phải bán thấp hơn giá trị sổ sách từ 30 - 40%. Ví như số tài sản này không được bán trong vòng 4 - 5 năm tới , thì thịt thà sẽ rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn , quá trình phục hồi sẽ chậm và kéo dài hơn. Nhìn sang các nước trong khu vực , chả hạn Thái Lan đã bán nợ xấu 1 USD với giá 25 cent vào năm 2007. Thị trường Thái Lan đã nhanh chóng được phục hồi. Điều đáng nói là 45% nợ xấu của Thái Lan thời khắc đó nằm ở BĐS. Làm chi để giải quyết kho BĐS giá cao và làm chi để tăng cung phân khúc BĐS giá rẻ phục vụ người ốm nhu cầu ở của người cần lao là những việc được đặt ra vào cuối năm trước. Nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương nghiệp , mà có xác xuất ước lượng có khoảng 50% từ nguồn tiền góp tiền của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính do vậy , nhiều nhà đầu tư phàn nàn rất thảm thiết về giá BĐS tụt dốc , nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu phá giá. Tình trạng chống đối giữa các doanh nghiệp và người góp tiền đang xảy ra khá phổ thông ở nhiều nơi. Chính do vậy , nợ xấu ước lượng từ các ngân hàng thương nghiệp trong BĐS tồn đọng vẫn được ước lượng chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng , nhưng nhiều quan điểm ý rằng , nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Hơn nữa , nhiều nhà đầu tư BĐS kêu lỗ , nhưng số liệu thực lại cho thấy , vẫn có tới 80% doanh nghiệp BĐS làm ăn có lãi. Đặc thù này có xác xuất coi là một nghịch lý của nợ xấu trong BĐS nhà ở và sự thua lỗ của các doanh nghiệp kinh dinh BĐS nhà ở. Với các quyết sách cụt ngủn về giảm thuế đang chờ quốc hội coi xét quyết định trong kỳ họp này và gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6%/năm vừa được Chính phủ ban hành , thịt thà BĐS được tràn đầy hy vọng sẽ có những biến chuyển hăng hái trong những tháng cuối năm 2013. Gói 30.000 tỷ đồng nhắm đến một số đối tượng nhất mực , nhưng có ý nghĩa lớn hơn nhiều so với consortium không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả , vì từ gói trợ giúp này , sẽ huy động được nguồn lực 20% vốn tự cóc gặm khách hàng mua nhà và 30% vốn tự cóc gặm doanh nghiệp làm vốn đối ứng khi vay vốn đầu tư.